Co to jest umowa sprzedaży działki?
Sprzedaż działki budowlanej, podobnie jak sprzedaż domu, mieszkania czy innej nieruchomości, sprowadza się do przeniesienia prawa własności z osoby sprzedającej nieruchomość na osobę kupującą. Obiema stronami takiej umowy mogą być osoby fizyczne lub prawne – spółki, fundacje itp.
Umowa sprzedaży nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego pod rygorem jej nieważności.
Dokumenty potrzebne do sprzedaży działki?
Na spotkanie w kancelarii należy ze sobą przynieść następujące dokumenty:
- odpis zwykły z księgi wieczystej,
- wypis z rejestru gruntów, ewentualnie wyrys z operatu ewidencji gruntów,
- wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy dla działki, ewentualnie zaświadczenie o braku takiego planu lub ważna decyzja o warunkach zabudowy,
- tytuł nabycia (akt notarialny, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku, akt poświadczenia dziedziczenia)
- w przypadku nabycia przez dziedziczenie – zaświadczenie urzędu skarbowego o uregulowaniu podatku od spadku,
- opis nieruchomości,
- dane osobowe kupujących i sprzedających, obdarowanych (imiona, nazwisko, imiona rodziców, stan cywilny, nr dowodu osobistego lub paszportu, PESEL, NIP, adres zameldowania),
- dodatkowo w przypadku firm – aktualny odpis z KRS lub wpis do ewidencji działalności gospodarczej, REGON, NIP
Jak odbywa się sporządzenie umowy sprzedaży działki u notariusza?
Zwykle jedna ze stron kontaktuje się z kancelarią celem uzyskania informacji na temat czynności sporządzenia umowy sprzedaży działki, potrzebnych dokumentów, a następnie umawia termin wizyty. Notariusz może również wyjaśnić, jakie są sposoby zabezpieczenia płatności za sprzedawaną działkę.
Na miejscu w kancelarii notariusz weryfikuje przedstawione dokumenty i sporządza na podstawie udostępnionych informacji umowę w formie aktu notarialnego. Po odczytaniu i podpisaniu umowy, zwykle kupujący dokonuje błyskawicznego przelewu lub uiszcza zapłatę w gotówce, a notariusz rejestruje drogą elektroniczną wniosek do Sądu wieczystoksięgowego o dokonanie w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Kupujący staje się właścicielem nieruchomości już z chwilą zawarcia umowy.
Ile kosztuje sporządzenie umowy sprzedaży działki?
Zawarcie umowy sprzedaży działki u notariusza wiąże się z opłatami, których wysokość uzależniona jest od rodzaju oraz wartości nabywanej nieruchomości. Składają się na nie:
- podatki,
- opłaty sądowe,
- taksa notarialna.
Podatki związane z transakcją sprzedaży działki
Wysokość podatku reguluje Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (ustawa o PCC). Zgodnie z jej zapisami, sprzedaż nieruchomości podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2%. W przypadku, gdy sprzedawcą jest podatnik VAT, czynność sprzedaży zwolniona jest z PCC, ale podlega podatkowi od sprzedaży i usług (PTiU – VAT) w wysokości 23%.
Podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości określona przez strony umowy. Wartość ta podlega weryfikacji przez urzędników z urzędu skarbowego.
Opłaty sądowe przy sprzedaży działki
Wysokość opłat sądowych pobieranych przez notariusza przy sprzedaży działki regulowana jest zapisami Ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych:
- wpis własności w księdze wieczystej – 200 zł
Wysokość taksy notarialnej przy sprzedaży działki
Maksymalną wysokość taksy notarialnej za sporządzenie aktu notarialnego określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości. Wartość podstawowej stawki taksy notarialnej:
- do 3000 zł – 100 zł;
- powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł;
- powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł;
- powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł;
- powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;
- powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;
- powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu prze- pisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7500 zł.
W przypadku sprzedaży działki budowlanej, stawka taksy notarialnej wynosi 50% podstawowej.
Wysokość honorarium notariusza każdorazowo ustalana jest indywidualnie z klientem. Dla przykładu, w przypadku sprzedaży działki o wartości 400 tys. zł, maksymalna wysokość taksy notarialnej będzie wynosiła 1185 zł (505 zł + 680 zł) netto.
Dodatkowo notariusz pobiera opłatę za złożenie wniosku wieczystoksięgowego w wysokości 200 zł oraz za wypisy zależnie od ich ilości i objętości umowy.
Do wartości taksy notarialnej należy doliczyć wynagrodzenie za sporządzenie wypisów w wysokości 6 zł za każdą stronę. Wszystkie podane opłaty są wartościami netto i objęte są PTiU w wysokości 23%.