Co to znaczy mieszkanie spółdzielcze?
Pojęcie „mieszkanie spółdzielcze” nie jest pojęciem jednoznacznym. To specyficzna forma będąca pozostałością po systemie prawnym PRL. Zgodnie z zapisami Ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, pod pojęciem mieszkania spółdzielczego mogę się kryć dwie różne formy własności:
- spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego (mieszkanie lokatorskie) – spółdzielnia będąca faktycznym właścicielem nieruchomości (budynku wielorodzinnego) oddaje lokatorowi prawo do użytku lokalu na podstawie zawartej z nim umowy o ustanowienie tzw. spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego; mieszkanie lokatorskie nie podlega sprzedaży ani darowiźnie; spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego może być przekształcone w odrębną własność lokalu;
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – w tym przypadku również formalnym właścicielem całej nieruchomości jest spółdzielnia, która wyodrębnia ograniczone prawa rzeczowe do lokalu mieszkalnego; takie mieszkanie może być sprzedane i dziedziczone, ale nie ma odrębnej księgi wieczystej.
Obecnie budowane nieruchomości wielorodzinne mają lokale mieszkalne wyodrębnione w postaci odrębnej własności lokalu. Właściciel takiego mieszkania (ale też lokalu użytkowego, takiego jak sklepu czy gabinetu lekarskiego) jest również ułamkowym właścicielem gruntu na którym usytuowana jest cała nieruchomość. Każde mieszkanie będące odrębną własnością ma swoją księgę wieczystą.
Umowa wykupu mieszkania spółdzielczego lokatorskiego i przekształcenia go na odrębną własność wymaga formy aktu notarialnego.
Sprzedaż mieszkania spółdzielczego wymaga formy aktu notarialnego.
Dokumenty potrzebne do sprzedaży mieszkania spółdzielczego?
Na spotkanie w kancelarii należy ze sobą przynieść następujące dokumenty:
- zaświadczenie ze spółdzielni o przysługującym prawie do lokalu (ważne 14 dni od daty wydania),
- tytuł nabycia (akt notarialny, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku, akt poświadczenia dziedziczenia),
- w przypadku nabycia przez dziedziczenie – zaświadczenie urzędu skarbowego o uregulowaniu podatku od spadku,
- dane osobowe kupujących i sprzedających, obdarowanych (imiona, nazwisko, imiona rodziców, stan cywilny, nr dowodu osobistego lub paszportu, PESEL, NIP, adres zameldowania),
- odpis zwykły z księgi wieczystej, jeżeli została założona,
- świadectwo charakterystyki energetycznej.
Sprzedaż mieszkania spółdzielczego – koszty u notariusza
Zawarcie umowy sprzedaży mieszkania spółdzielczego u notariusza wiąże się z następującymi kosztami:
- podatki,
- opłaty sądowe,
- taksa notarialna.
Podatki przy sprzedaży mieszkania spółdzielczego
Wysokość podatku reguluje Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (ustawa o PCC). Zgodnie z jej zapisami, sprzedaż mieszkania podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2%. W przypadku, gdy sprzedawcą jest podatnik VAT, czynność sprzedaży zwolniona jest z PCC, ale podlega podatkowi od sprzedaży i usług (PTiU – VAT) w wysokości 23%.
Uwaga: Przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego, począwszy od 31 sierpnia 2023 roku obowiązują nowe przepisy dotyczące zwolnienia z podatku PCC przy zakupie pierwszego mieszkania na rynku wtórnym. W osobnym artykule opisujemy, jaka jest podstawa prawna zwolnienia i kto jest do niej uprawniony. Czytaj więcej.
Podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa mieszkania określona przez strony umowy. Wartość ta podlega weryfikacji przez urzędników z urzędu skarbowego.
Opłaty sądowe przy sprzedaży mieszkania
Wysokość opłat sądowych pobieranych przez notariusza przy sprzedaży mieszkania regulowana jest zapisami Ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych:
- wpis własności w księdze wieczystej – 200 zł
Wysokość taksy notarialnej przy sprzedaży mieszkania spółdzielczego
Maksymalną wysokość taksy notarialnej za sporządzenie aktu notarialnego określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości. Wartość podstawowej stawki taksy notarialnej:
- do 3000 zł – 100 zł;
- powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł;
- powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł;
- powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł;
- powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;
- powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;
- powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu prze- pisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7500 zł.
W przypadku sprzedaży mieszkania spółdzielczego, stawka taksy notarialnej wynosi 50% podstawowej.
Wysokość honorarium notariusza każdorazowo ustalana jest indywidualnie z klientem. Dla przykładu, w przypadku sprzedaży mieszkania o wartości 400 tys. zł, maksymalna wysokość taksy notarialnej będzie wynosiła 1185 zł (505 zł + 680 zł) netto.
Dodatkowo, jeżeli mieszkanie ma księgę wieczystą, notariusz pobiera opłatę za złożenie wniosku wieczystoksięgowego w wysokości 200 zł oraz za wypisy zależnie od ich ilości i objętości umowy.
Do wartości taksy notarialnej należy doliczyć wynagrodzenie za sporządzenie wypisów w wysokości 6 zł za każdą stronę. Wszystkie podane opłaty są wartościami netto i objęte są PTiU w wysokości 23%.
Koszty notarialne (taksa notarialna plus wypisy z VAT) przy sprzedaży lokalu mieszkalnego zazwyczaj pokrywa kupujący, choć strony mogą wprowadzić w tej kwestii własne ustalenia.