Podstawa prawna zwolnienia z PCC
Nowe regulacje prawne uprawniające do zwolnienia z PCC zawarte są w Ustawie z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw.
Zwolnienia podatkowe dla pierwszych nabywców
Przywołana powyżej ustawa zawiera wiele nowych regulacji, ale jednym z jej kluczowych punktów są zwolnienia podatkowe dla osób fizycznych dokonujących pierwszych zakupów nieruchomości. Zwolnienia obejmują trzy główne kategorie nieruchomości:
- prawo własności lokalu mieszkalnego jako osobnej nieruchomości,
- prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego (wraz z gruntem, na którym stoi budynek – przy opodatkowaniu 2%),
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
Przypomnijmy, że przy umowie sprzedaży mieszkania, obowiązek podatkowy ciąży na kupującym.
Warunki zwolnienia
Warunkiem skorzystania z omawianych zwolnień jest fakt, że nabywca nie posiadał wcześniej żadnego z wymienionych praw do nieruchomości.
Zgodnie z nowym przepisami, zwolniona z podatku będzie transakcja sprzedaży:
- prawa własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
- budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
- spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dotyczącego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.
Kupujący nie zapłaci PCC, jeśli w dniu sprzedaży oraz wcześniej nie przysługiwało mu żadne z tych praw (ani udział).
Jak wykazać prawo do zwolnienia
Warto zaznaczyć, że płatnikiem podatku PCC jest notariusz sporządzający umowę i inkasujący wynikający z niej podatek. Ponieważ notariusz w praktyce nie ma możliwości sprawdzenia, czy stawający przed nim nabywca uprawniony jest do zwolnienia, będzie on on odstępował od naliczenia podatku na podstawie udzielonego przez kupującego oświadczenia.
Nowy podatek dla nabywców wielu lokali
Zgodnie z obowiązującymi dotąd przepisami, zakup mieszkania od dewelopera obciążony jest podatkiem VAT, a nie PCC. Począwszy od 1 stycznia 2024 roku zasada ta ulegnie zmianie. W przypadku zakupu szóstego i kolejnego lokalu (lub udziałów) w jednej inwestycji, nabywca zapłaci 6 proc. PCC i niezależnie od tego VAT.
Warunki stawki 6%
Aby skorzystać ze stawki podatkowej wynoszącej 6%, nabywca musi spełnić następujące warunki:
- Posiadać więcej niż pięć osobnych lokali mieszkalnych lub udziałów w nich,
- Wszystkie nieruchomości objęte tą stawką muszą znajdować się w jednym lub kilku budynkach na tej samej działce,
- Sprzedaż nieruchomości musi być opodatkowana VAT-em (nie dotyczy zwolnienia z VAT w przypadku sprzedaży nieruchomości).
Data wejścia w życie nowych przepisów
Nowe przepisy dotyczące ulg podatkowych oraz zmiany stawek będą obowiązywać od określonych dat. Zwolnienia z nowych podatków zaczną obowiązywać po 30 dniach od wejścia w życie ustawy, czyli od 31 sierpnia 2023 roku.
Jeśli chodzi o stawkę podatku wynoszącą 6% obejmująca nabywców wielu nieruchomości, będzie ona obowiązywać od 1 stycznia 2024 roku.
Pytania i odpowiedzi odnośnie zwolnienia z PCC w 2023 roku
Do zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) odniosło się Ministerstwo Finansów odpowiadając na następujące pytania:
Czy sformułowanie zawarte w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych „lokal stanowiący odrębną nieruchomość”, obejmuje także samodzielny lokal mieszkalny, który nie ma założonej księgi wieczystej?
Zwolnienie od podatku obejmuje również sprzedaż lokalu mieszkalnego, który nie ma jeszcze założonej księgi wieczystej i stanowi samodzielny lokal mieszkalny.
Czy w przypadku sprzedaży nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, zwolnieniem podatkowym objęta jest sprzedaż całej nieruchomości – to jest własność gruntu i jej części składowej, którą jest budynek mieszkalny jednorodzinny, czy zwolnieniem objęta jest sprzedaż tylko własności takiego budynku?
Zwolnieniem objęta jest także sprzedaż gruntu zabudowanego budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, który stanowi jego część składową.
Czy w przypadku sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, zwolnieniem podatkowym objęta jest sprzedaż prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej oraz własność budynku mieszkalnego, czy zwolnieniem objęta jest sprzedaż tylko własności takiego budynku?
Zwolnieniem objęta jest także sprzedaż prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, gdyż przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynku na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.
Czy zwolnienie podatkowe obejmuje także sprzedaż udziałów w prawach:
– własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
– własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
– spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dotyczącego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego?
Zwolnieniem objęta jest umowa sprzedaży, której przedmiotem jest prawo własności do lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, budynku mieszkalnego jednorodzinnego lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Nie podlega zatem zwolnieniu sprzedaż udziału/udziałów w takich prawach.
Czy w przypadku sprzedaży praw, o których mowa w art. 9 pkt 17 ustawy PCC, w sytuacji gdy kupującymi są małżonkowie, którzy nabywają prawo do majątku objętego wspólnością majątkową małżeńską, a jeden z nich nie korzysta ze zwolnienia podatkowego, gdyż w dniu sprzedaży lub przed tym dniem przysługiwało mu prawo wskazane w pkt 17 lub udział w takim prawie, to czy sprzedaż objęta jest zwolnieniem podatkowym w całości, czy w 1/2 części, czy w ogóle nie jest objęta zwolnieniem podatkowym?
Taka sprzedaż nie jest objęta zwolnieniem. W przypadku, gdy mieszkanie nabywane jest na współwłasność, to każdy z kupujących (małżonkowie, rodzice z dzieckiem, rodzeństwo, osoby obce) musi spełniać warunek nieposiadania wcześniej mieszkania lub udziału w nim, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Czy zwolnienie podatkowe wyłączone jest w przypadku, gdy kupującemu w dniu sprzedaży i przed tym dniem przysługiwało prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub udział w tych prawach, jeśli taki lokal lub dom położony jest/był poza terytorium Polski?
Zwolnienie od podatku nie przysługuje, jeżeli kupujący posiada lub posiadał takie prawo lub udział w prawie poza granicami Polski.
Czy wpływ na zwolnienie ma obywatelstwo lub miejsce zamieszkania kupującego?
Obywatelstwo lub dotychczasowe miejsce zamieszkania kupującego nie mają wpływu na zastosowanie zwolnienia.
Czy zwolnienie podatkowe obejmuje również umowę sprzedaży zawartą pod warunkiem przed dniem 31 sierpnia 2023 r., jeśli umowa przeniesienia własności lub przeniesienia spółdzielczego prawa, w wykonaniu umowy warunkowej sprzedaży, zawarta jest po 30 sierpnia 2023 r.?
Zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 26 maja 2023 r. (tj. ustawy zmieniającej, jak niżej) przepisy ustawy zmienianej w art. 4 (tj. ustawy o PCC), w brzmieniu dotychczasowym, stosuje się do opodatkowania czynności cywilnoprawnych dokonanych przed dniem wejścia w życie art. 4 ustawy zmieniającej. Oznacza to, że opisywana sprzedaż podlega zwolnieniu, o którym mowa w art. 9 pkt 17 ustawy o PCC, jeżeli zostanie dokonana po dniu 30 sierpnia 2023 r. w celu wykonania umowy zobowiązującej do przeniesienia własności zawartej pod warunkiem przed dniem 31 sierpnia 2023 r.