Sprzedaż mieszkania jest jedną z tych czynności prawnych, które dla zachowania ważności wymagają formy aktu notarialnego. Sporządzając akt notarialny, notariusz potwierdzi tożsamości stawających przed nim osób biorących udział w czynności prawnej, zbada wiarygodność przedłożonych dokumentów, a następnie sformułuje treść aktu notarialnego w sposób zrozumiały i przejrzysty, z poszanowaniem interesów obu stron – sprzedającego i kupującego.
Jeżeli strony transakcji nie są przygotowane do podpisania umowy sprzedaży natychmiast, notariusz zaproponuje możliwość podpisania przedwstępnej.
Co to jest umowa sprzedaży/kupna mieszkania?
Umowa sprzedaży mieszkania jest dokumentem na podstawie którego przenoszone jest prawo właśności do lokalu mieszkalnego miedzy sprzedającym a kupującym. Dokument taki zawierany jest wyłącznie w formie aktu notarialnego. Zasady zawierania umowy sprzedaży mieszkania regulują szczegółowo przepisy Kodeksu cywilnego (Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny).
Art. 535. Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny
Nieurzędowe zawarcie umowy sprzedaży i kupna nieruchomości, a więc niedochowanie formy notarialnej, powoduje bezskuteczność czynności prawnej, czyli nieważność umowy.
Jak odbywa się podpisanie umowy sprzedaży mieszkania?
Proces podpisania umowy sprzedaży mieszkania u notariusza zwykle rozpoczyna się od kontaktu telefonicznego jednej ze stron transakcji, w celu uzyskania listy niezbędnych dokumentów i umówienia terminu spotkania.
Bardzo często klienci zwracają się do notariusza z prośbą o przygotowania umowy sprzedaży, czasem wraz z umową przedwstępną, ewentualnie proszą o zaopiniowanie przygotowanego tekstu. Wszelkie informacje i dokumenty wysyłana są pocztą elektroniczną.
Na podstawie uzyskanych informacji, notariusz sporządza tekst umowy chroniącej interesy obu stron i zapewniającej wymagane bezpieczeństwo prawne zawieranej transakcji.
Podczas umówionego wcześniej spotkania obu stron w kancelarii notarialnej, notariusz odczytuje treść aktu notarialnego, a strony transakcji składają pod nim swe podpisy. Bardzo często zaraz potem kupujący dokonuje błyskawicznego przelewu lub uiszcza zapłatę w gotówce. Po podpisaniu aktu przez notariusza staje się on dokumentem urzędowym. Warto zaznaczyć, że kupujący staje się właścicielem nieruchomości już z chwilą zawarcia umowy, a następujący później wpis do księgi wieczystej jest tylko tego potwierdzeniem.
Zawarty w akcie notarialnym wniosek do Sądu wieczystoksięgowego o dokonanie w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wpisów jest jeszcze tego samego dnia rejestrowany drogą elektroniczną. Następnie wszystkie dokumenty wraz z wypisem aktu notarialnego kancelaria wysyła do sądu prowadzącego księgę wieczystą.
Zgodnie z obowiązującym prawem, przejście własności nieruchomości na inną osobę następuje już z chwilą podpisania aktu notarialnego i nie jest uzależnione od zapłacenia ustalonej ceny. Co prawda już na podstawie samego aktu notarialnego można dochodzić egzekucji zapłaty za mieszkanie (Art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego), ale proces ten może potrwać. Dlatego w praktyce sprzedający stosują inne sposoby zabezpieczenia płatności:
- zapłata gotówką – kupujący w momencie podpisania aktu notarialnego, czyli w kancelarii, przekazuje sprzedającemu ustaloną w umowie kwotę;
- depozyt notarialny – notariusz sporządza protokół przyjęcia pieniędzy od kupującego do depozytu i zobowiązuje się do ich wydania sprzedającemu;
- natychmiastowy przelew bankowy podczas podpisywania umowy – to najczęściej spotykany sposób zabezpieczenia płatności za sprzedawane mieszkanie; kupujący u notariusza przelewa pieniądze na konto sprzedającego w momencie podpisania aktu; przed podpisaniem umowy strony transakcji powinny się upewnić, czy przelew faktycznie zostanie dokonany błyskawicznie; rozwiązaniem jest posiadanie kont w tym samym banku; warto pamiętać, że przelew zadysponowany, ale nie zrealizowany można anulować.
Co to jest umowa przedwstępna?
Jeśli umowa sprzedaży mieszkania nie może być zawarta natychmiast, często stosowanym zabezpieczeniem zawarcia transakcji w przyszłości jest umowa przedwstępna. Umowa taka zobowiązuje jedną lub obie strony do zawarcia w przyszłości określonej wcześniej umowy sprzedaży mieszkanie. Choć umowa przedwstępna nie musi mieć formy aktu notarialnego, warto mieć na uwadze, że umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego jest lepszym zabezpieczeniem, bo w oparciu o nią można żądać zawarcia umowy sprzedaży i ewentualnie, jeśli druga strona się od tego uchyla, sądownie ją wymusić.
Umowa przedwstępna powinna określenie stron umowy i przedmiot sprzedaży oraz dokładnie precyzować istotne jej warunki, takie choćby jak cenę, czy termin przekazania mieszkania.
Jakie dokumenty potrzebne są do zawarcia notarialnej umowy sprzedaży mieszkania u notariusza?
Na podstawie przedstawionych przez strony transakcji dokumentów notariusz weryfikuje ich tożsamość, przedmiot transakcji oraz ustala prawa własności do sprzedawanej nieruchomości. Strony umowy powinny przekazać kancelarii:
- dane osobowe kupujących i sprzedających, obdarowanych (imiona, nazwisko, imiona rodziców, stan cywilny, nr dowodu osobistego lub paszportu, PESEL, NIP, adres zameldowania),
- odpis zwykły z księgi wieczystej,
- wypis z rejestru gruntów i rejestru lokali,
- tytuł nabycia (akt notarialny, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku, akt poświadczenia dziedziczenia),
- świadectwo charakterystyki energetycznej,
- w przypadku nabycia przez dziedziczenie – zaświadczenie urzędu skarbowego o uregulowaniu podatku od spadku,
- dodatkowo w przypadku firm – aktualny odpis z KRS lub wpis do ewidencji działalności gospodarczej, REGON, NIP.
Ile kosztuje kupno mieszkania u notariusza?
Zawarcie umowy sprzedaży mieszkania u notariusza wiąże się z opłatami, których wysokość uzależniona jest od rodzaju oraz wartości nabywanej nieruchomości. Składają się na nie:
- podatki,
- opłaty sądowe,
- taksa notarialna.
Podatki związane z transakcją sprzedaży mieszkania
Wysokość podatku reguluje Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (ustawa o PCC). Zgodnie z jej zapisami, sprzedaż nieruchomości podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2%. W przypadku, gdy sprzedawcą jest podatnik VAT, czynność sprzedaży zwolniona jest z PCC, ale podlega podatkowi od sprzedaży i usług (PTiU – VAT) w wysokości 23%.
Uwaga: Przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego, począwszy od 31 sierpnia 2023 roku obowiązują nowe przepisy dotyczące zwolnienia z podatku PCC przy zakupie pierwszego mieszkania na rynku wtórnym. W osobnym artykule opisujemy, jaka jest podstawa prawna zwolnienia i kto jest do niej uprawniony. Czytaj więcej.
Podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości określona przez strony umowy. Wartość ta podlega weryfikacji przez urzędników z urzędu skarbowego.
Opłaty sądowe przy sprzedaży mieszkania
Wysokość opłat sądowych pobieranych przez notariusza przy sprzedaży mieszkania regulowana jest zapisami Ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych:
- wpis własności w księdze wieczystej – 200 zł
Wysokość taksy notarialnej przy sprzedaży mieszkania
Maksymalną wysokość taksy notarialnej za sporządzenie aktu notarialnego określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości. Wartość podstawowej stawki taksy notarialnej:
- do 3000 zł – 100 zł;
- powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł;
- powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł;
- powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł;
- powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;
- powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;
- powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu prze- pisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7500 zł.
W przypadku lokalu mieszkalnego, stawka taksy notarialnej wynosi 50% podstawowej.
Wysokość honorarium notariusza każdorazowo ustalana jest indywidualnie z klientem. Dla przykładu, w przypadku sprzedaży mieszkania o wartości 400 tys. zł, maksymalna wysokość taksy notarialnej będzie wynosiła 1185 zł (505 zł + 680 zł) netto.
Dodatkowo notariusz pobiera opłatę za złożenie wniosku wieczystoksięgowego w wysokości 200 zł oraz za wypisy zależnie od ich ilości i objętości umowy.
Wszystkie opłaty notarialne podlegają podatkowi od towarów i usług (PTiU) w wysokości 23%.