Co to jest służebność mieszkania?
Instytucję służebności regulują przepisy kodeksu cywilnego, w szczególności artykuły 285-305 (Ustawa
z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny – KC). Zgodnie z tymi przepisami, służebności to ograniczone prawa rzeczowe, które obciążają nieruchomość.
Służebność mieszkania to rozwiązanie prawne, które pozwala na zagwarantować sobie na przykład dożywotnie prawo do korzystania z lokalu mieszkalnego, które zostało przekazane aktem darowizny rodzinie. Dzięki ustanowieniu służebności korzystanie z mieszkania nie jest niczyją łaską, ale gwarantowane jest prawnie.
Zgodnie z Art. 299 KC służebność mieszkania wygaśnie najpóźniej wraz ze śmiercią uprawnionego. Ustanowiona służebność, nawet dożywotnia, można znieść w dowolnym momencie za pomocą oświadczenia uprawnionego, w którym zrzeka się on służebności.
Jak odbywa się ustanowienie służebności mieszkania?
Ustanowienie służebności osobistej mieszkania przebiega na mocy umowy zawartej między właścicielem nieruchomości a osobą, która zrzeka się części praw do swojej własności, czyli przyszłego służebnika. Oświadczenie właściciela ustanawiające służebność musi mieć formę aktu notarialnego, a fakt ustanowienia służebności zapisywany jest w dziale III księgi wieczystej.
Bardzo często ustanowienie służebności łączone jest z umową darowizny mieszkania na rzecz najbliższej rodziny – syna, córki, wnuka.
Dobrze skonstruowana umowa określa nie tylko pomieszczenia mieszkania, których będzie dotyczyła służebność, ale również precyzuje zakres korzystania z nich przez służebnika.
Na miejscu w kancelarii notariusz weryfikuje przedstawione dokumenty i sporządza na podstawie udostępnionych informacji umowę ustanowienia służebności w formie aktu notarialnego. Jeśli osoba ustanawiająca służebność zdecyduje się na jej ujawnienie służebności wieczystej, notariusz składa stosowny wniosek do Sądu wieczystoksięgowego o dokonanie wpisu w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości.
Ile kosztuje ustanowienie służebności mieszkania u notariusza?
Ustanowienie służebności mieszkania u notariusza wiąże się z opłatami, których wysokość uzależniona jest od rodzaju oraz wartości przedmiotu umowy służebności. Wartość służebności ustala się zgodnie z Art. 13 ust. 3 ustawy o podatku od spadków i darowizn jako roczną wartość służebności w wysokości 4% wartości przekazywanego mieszkania. W przypadku ustanowienia służebności mieszkania dożywotnio, roczną wartość służebności należy pomnożyć przez 10.
Na koszt ustanowienie służebności składają się:
- opłata sądowa w kwocie 200 zł pobierana przez notariusza, gdy strona umowy zdecyduje się na ujawnienie służebności w księdze wieczystej;
- podatek od spadków i darowizn wyliczony zgodnie z ustawą o podatku od spadków i darowizn od umowy nieodpłatnego ustanowienia służebności osobistej; w przypadku ustanowienia służebności z dziećmi, małżonkiem, rodzicami, pasierbem, rodzeństwem, ojczymem oraz macochą obowiązuje zwolnienie od podatku;
- taksa notarialna ustalana indywidualnie w oparciu o rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości.
Maksymalną wysokość taksy notarialnej za sporządzenie aktu notarialnego ustanowienia służebności określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości. Wartość podstawowej stawki taksy notarialnej:
- do 3000 zł – 100 zł;
- powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł;
- powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł;
- powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł;
- powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;
- powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;
- powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu prze- pisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7500 zł.
Do wartości taksy notarialnej należy doliczyć wynagrodzenie za sporządzenie wypisów w wysokości 6 zł za każdą stronę. Wszystkie podane opłaty są wartościami netto i objęte są PTiU w wysokości 23%.