Zmiany prawne z dnia 28 kwietnia 2023 r. przyniosły ważne regulacje dotyczące transakcji notarialnych związanych z nieruchomościami. W nowych przepisach wskazano, że przy każdej transakcji notarialnej zakupu lub sprzedaży nieruchomości, konieczne jest przedstawienie świadectwa charakterystyki energetycznej. Dokument ten ma na celu dostarczenie informacji dotyczących efektywności energetycznej budynku oraz ma istotne znaczenie dla przejrzystości i odpowiedzialności w sektorze nieruchomości.
Podstawa Prawna
Podstawą prawną regulującą obowiązek posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej jest Ustawa o Charakterystyce Energetycznej Budynków (Dz. U. 2014 poz. 1200 i późniejsze zmiany). Przepisy te precyzują kiedy oraz dla kogo wymagane jest przygotowanie i przedstawienie tego dokumentu.
Co to jest świadectwo charakterystyki energetycznej
Świadectwo charakterystyki energetycznej, zwany też niekiedy certyfikatem lub paszportem energetyczny, jest dokumentem sporządzanym na podstawie oceny energetycznej budynku, polegającej na obliczeniu zapotrzebowania domu na energię potrzebną do: ogrzewania i wentylacji, przygotowania ciepłej wody, a także klimatyzacji i oświetlenia.
Dokument świadectwa charakterystyki energetycznej jest sporządzany na podstawie wzoru precyzyjnie określonego w przepisach. Jego forma jest uzależniona od rodzaju budynku i może obejmować cały obiekt lub jego poszczególne części (jak odrębne lokale). Świadectwo to składa się z czterech stron, z których każda zawiera istotne informacje dotyczące charakterystyki energetycznej budynku.
- Na stronie tytułowej umieszczane są podstawowe dane o obiekcie, takie jak adres, kubatura, powierzchnia użytkowa oraz rok budowy. Dodatkowo, na tej stronie znajduje się fotograficzna reprezentacja obiektu oraz kluczowe wskaźniki obliczeniowe: EP (zapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną), EK (zapotrzebowanie na energię końcową) oraz EU (zapotrzebowanie na energię użytkową).
- W przypadku nowo wybudowanych budynków, na tym etapie przekazywana jest również wartość wskaźnika EP jako zapotrzebowania referencyjnego, zgodnie z warunkami technicznymi obowiązującymi w roku wydania świadectwa.
- Kolejne sekcje formularza zawierają szczegółowe informacje o różnych źródłach energii oraz ich zużyciu, rozdzielając je według ich zastosowania (tj. ogrzewanie, ciepła woda, chłodzenie, oświetlenie).
- Na kolejnej stronie prezentowane są podstawowe parametry techniczno-użytkowe budynku, w tym kubatura, temperatura wewnątrz pomieszczeń oraz rodzaj i parametry instalacji.
- Strona trzecia zawiera kluczowe wskaźniki energetyczne (EU, EK, EP) rozłożone na poszczególne systemy instalacyjne. Dodatkowo, umieszczane są tu zalecenia dotyczące potencjalnych działań mających na celu zmniejszenie zapotrzebowania na energię w danym budynku.
- Ostatnia strona świadectwa charakterystyki energetycznej zawiera wyjaśnienia dotyczące użytych terminów i pojęć użytych w dokumentacji.
Ten kompleksowy formularz świadectwa charakterystyki energetycznej pełni kluczową rolę w zapewnieniu przejrzystości i rzetelności informacji dotyczących zużycia energii w budynkach, co jest istotne dla podejmowania świadomych decyzji dotyczących efektywności energetycznej.
Jak długo ważne jest świadectwo charakterystyki energetycznej
Świadectwo charakterystyki energetycznej utrzymuje swoją ważność przez okres 10 lat od daty jego sporządzenia. Natomiast świadectwa przekazane przed wprowadzeniem ustawy (przed 28 kwietnia 2023 r.) zachowają swoją ważność przez czas, na jaki zostały początkowo wystawione. Warto jednak zaznaczyć, że świadectwo może stracić swoją ważność przed upływem tego terminu, jeżeli przeprowadzone zostaną prace budowlano-instalacyjne, które wpłyną na zmianę charakterystyki energetycznej budynku lub jego części. Przykładowe zmiany to np.:
- wymiana okien,
- zastosowanie nowego źródła ciepła lub
- wprowadzenie działań mających na celu poprawę izolacji termicznej budynku.
Konsekwencje braku świadectwa
Niewłaściwe przestrzeganie przepisów dotyczących świadectwa charakterystyki energetycznej niesie za sobą ryzyko popełnienia wykroczenia. Od 28 kwietnia 2023 r. wprowadzono karę grzywny za kilka rodzajów wykroczeń, m.in. sporządzenie świadectwa charakterystyki w sposób niespełniający wymagań prawnych lub przez osobę nieuprawnioną, sporządzenie dokumentu niezgodnego z metodologią, nieprzekazanie świadectwa przy umowie sprzedaży lub najmu, niewłaściwe przechowywanie wymaganych dokumentów czy nieprzeprowadzenie koniecznej kontroli systemu ogrzewania i klimatyzacji.
Jak uzyskać świadectwo charakterystyki energetycznej?
Sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej może zlecić:
- właściciel lub zarządca budynku (przy sprzedaży lub najmie),
- osoba mająca spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (przy sprzedaży lub najmie),
- osoba mająca spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu (przy najmie),
- inwestor (przed złożeniem zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie).
Sporządzenie dokładnej charakterystyki energetycznej wymaga uwzględnienia parametrów technicznych konstrukcji budynku, instalacji oraz źródła ciepła. Charakterystyka energetyczna może być opracowana przy użyciu dwóch metod: obliczeniowej lub zużyciowej. W metodzie obliczeniowej uwzględnia się standardowy sposób użytkowania budynku, natomiast w metodzie zużyciowej opiera się na faktycznie zużytej ilości energii.
Ile kosztuje sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej
Koszt sporządzenia świadectwa zależy przede wszystkim od regionu Polski, w którym jest sporządzany. Dla przykładu, za sporządzenie świadectwa najwyższe ceny są w Warszawie i dużych miastach, a najniższe w małych miejscowościach. W Łodzi za świadectwo dotyczące mieszkania trzeba zapłacić od ok. 400 zł, za dom jednorodzinny od ok. 500-600 zł, a za dom wielorodzinny od 1200 zł. Są to ceny orientacyjne.
Forma przekazania świadectwa
Świadectwo charakterystyki energetycznej można uzyskać w formie:
- elektronicznej (PDF potwierdzony profilem zaufanym lub podpisem kwalifikowanym),
- elektronicznej (skan podpisanego przez certyfikatora dokumentu),
- papierowej (wydruk z rejestru opatrzony własnoręcznym podpisem certyfikatora).
Świadectwo charakterystyki energetycznej u notariusza
W nowej regulacji, świadectwo charakterystyki energetycznej jest przekazywane jako załącznik do aktu notarialnego przeniesienia własności lub najmu, a najemca nieruchomości nie może zrzec się prawa do jego otrzymania. Właściciel lub zarządca nieruchomości musi przekazać dokument przy sporządzeniu aktu notarialnego umowy sprzedaży lub przy zawarciu umowy najmu, a za niewywiązanie się z tego obowiązku grozi kara grzywny do 5 000 zł. Co więcej, w przypadku braku lub błędów w zawartości świadectwa, kupujący ma prawo do sprostowania lub odstąpienia od umowy zawartej.